中新網(wǎng)11月21日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)房地產(chǎn)企業(yè)的化債進(jìn)程，迎來了標(biāo)志性事件。

  11月20日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，并于當(dāng)日正式生效。這也意味著歷時(shí)18個(gè)月的融創(chuàng)境外債重組成功。

  業(yè)內(nèi)分析指出，融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。11月21日港股開盤，融創(chuàng)中國高開近7%，后漲幅一度擴(kuò)大至25%。

  融創(chuàng)中國作為部分重組對(duì)價(jià)發(fā)行的工具。 截圖自融創(chuàng)中國公告

  歷時(shí)18個(gè)月的化債之路

  根據(jù)公告，本次融創(chuàng)中國的境外債重組規(guī)模約百億美元，債權(quán)人現(xiàn)有債務(wù)將被置換為新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

  據(jù)知情人士透露，伴隨著境內(nèi)外公開市場(chǎng)債務(wù)重組全部完成，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，境外公開市場(chǎng)2-3年內(nèi)無剛性還債壓力。同時(shí)增加的權(quán)益資本可為“保交樓”和經(jīng)營的恢復(fù)提供重要支撐，為經(jīng)營恢復(fù)創(chuàng)造了更好條件。

  這一天的到來并不容易。2021年下半年，融創(chuàng)流動(dòng)性緊張加劇，并于2022年5月出現(xiàn)債務(wù)逾期。此外，2022年3月28日晚間，融創(chuàng)公告稱不刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)，股票4月1日起暫停買賣。

  “自2021年第四季度開始，行業(yè)環(huán)境持續(xù)發(fā)生變化，很多事情超出預(yù)判，公司也出現(xiàn)流動(dòng)性困難，面臨前所未有的經(jīng)營壓力。雖然我們也強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健和利潤，但追求規(guī)模的慣性，讓我們?cè)谕顿Y上過于樂觀和激進(jìn)。”融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌曾反思稱。

  他還在今年3月的債務(wù)重組說明上表示：“重組要快，這是公司恢復(fù)的基礎(chǔ)；另一個(gè)是方案要系統(tǒng)、周全，能支持公司真正恢復(fù)過來、走出困境，只有走出來，債務(wù)重組才有意義、才能保護(hù)所有債權(quán)人最終利益。”

  回看整個(gè)債務(wù)重組過程，2023年3月28日，融創(chuàng)發(fā)布公告，并邀請(qǐng)其他債權(quán)人加入重組協(xié)議，以債轉(zhuǎn)股或延長債務(wù)期限、債務(wù)置換可轉(zhuǎn)換債券等方式進(jìn)行境外債務(wù)重組；4月13日，融創(chuàng)中國如期復(fù)牌；9月18日，融創(chuàng)海外債重組方案投票，債務(wù)總額通過率為98.3%；10月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組計(jì)劃的呈請(qǐng)，已于公告日在香港高等法院進(jìn)行聆訊，計(jì)劃已獲得香港高等法院的批準(zhǔn)；11月17日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組生效日期將為11月20日。

  為更多出險(xiǎn)房企注入信心

  “融創(chuàng)的化債工作意義在于，其屬于全國首個(gè)境內(nèi)外債務(wù)重組流程走完的大型房企，所以具有標(biāo)桿性。這既說明融創(chuàng)在化債方面的積極和努力，也說明融創(chuàng)的資產(chǎn)相對(duì)是優(yōu)秀的，更說明其化債方面的策略是科學(xué)和富有成效的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中，有超50家上市房企進(jìn)行債務(wù)重組。在此之前，富力地產(chǎn)在2022年末成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企。

  對(duì)于兩者的不同，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融創(chuàng)與富力兩家公司量級(jí)不一樣。富力地產(chǎn)債務(wù)重組時(shí)間比較早，主要以展期為主；融創(chuàng)整體方案則比較多元一些，也更具創(chuàng)新性。

  其他啟動(dòng)債務(wù)重組上市房企中，中國奧園、旭輝控股集團(tuán)等趕在“大限”之前成功復(fù)牌，但化債之路依然任重道遠(yuǎn)。例如近日，奧園境外債務(wù)重組聆訊就出現(xiàn)插曲，平安海外提出反對(duì)意見，并被法院暫時(shí)駁回。

  方正證券認(rèn)為，目前樓市修復(fù)延續(xù)，市場(chǎng)對(duì)于頭部穩(wěn)健房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的顧慮減弱，中央持續(xù)表態(tài)有望提振樓市信心，地產(chǎn)新模式改革框架逐步清晰，行業(yè)在發(fā)展與探索中完成新模式的平穩(wěn)過渡值得期待。

  化債、化風(fēng)險(xiǎn)只是第一步

  但不可否認(rèn)的是，融創(chuàng)目前的股價(jià)、債價(jià)還處于低位。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，后續(xù)隨著政策利好更多的釋放，市場(chǎng)信心的逐步修復(fù)，恢復(fù)正常經(jīng)營的核心是銷售回正、重啟拿地與獲得公開市場(chǎng)融資。

  中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房企化債的核心在于銷售，債務(wù)重組是以“時(shí)間換空間”，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，獲取寶貴時(shí)間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌，包括盤活存量項(xiàng)目、“保交樓”，加快銷售促回款，盡快恢復(fù)組織機(jī)能等。

  近日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作，明確要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

  劉水表示，當(dāng)前“保交樓”依舊是房企經(jīng)營的底線，國家亦出臺(tái)各項(xiàng)政策給予支持。在各項(xiàng)利好政策下，出險(xiǎn)房企還需抓住機(jī)會(huì)，積極開展復(fù)工復(fù)產(chǎn)，逐步恢復(fù)正常經(jīng)營。(完)